Demandez une baisse de loyer!

Depuis son introduction en septembre 2008, le mode de calcul du taux hypothécaire de référence unique – avant, chaque canton définissait son propre taux – a systématiquement pénalisé les locataires. Il est notamment resté bloqué à 2,75%, lors de sa dernière adaptation en juin, alors que la moyenne des taux atteignait 2,51%. «Avec ce système, le taux officiel est toujours resté au-dessus de la moyenne effective», souligne Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’ASLOCA romande.

Taux à 2,5%

L’arrondi commercial devrait corriger cette inégalité, puisque la valeur de référence sera désormais adaptée plus près du taux hypothécaire moyen, soit au quart de pour-cent le plus proche (vraisemblablement à 2,5% le 1^er décembre). Le Conseil fédéral a en effet approuvé, le 26 octobre 2011, une modification de l’Ordonnance sur le droit du bail, qui introduit ce nouveau mode de calcul. «Une approche politicienne et hâtive, dénonce Olivier Feller, secrétaire général de la Fédération romande immobilière. Depuis l’introduction du taux hypothécaire de référence unique, les taux n’ont pas cessé de baisser. On n’a donc pas de vision globale». Théoriquement, la remontée des taux aurait en effet inversé la balance en faveur, cette fois, des locataires. Mais, à la place de la hausse annoncée, une période d’intérêts bas semble s’installer. «Et même si la Banque nationale devait relever les taux directeurs, comme la majorité des hypothèques sont à taux fixes et d’une durée moyenne de 7 à 8  ans, le taux de référence calculé sur la moyenne du taux de toutes les hypothèques ne remonterait de toute façon pas rapidement», pondère Carlo Sommaruga.

Acte d’intérêt collectif

Résultat du nouveau mode de calcul, la plupart des locataires pourront bénéficier d’une baisse de loyer – sauf notamment ceux qui ont un bail avec clause d’indexation du loyer sur l’inflation. Et à condition de la demander! En effet, les bailleurs n’ont pas l’obligation de répercuter un changement du taux (ni vers le bas, ni vers le haut d’ailleurs!). Sachant qu’une baisse du taux de référence d’un quart de pour-cent engendre une baisse de loyer d’environ 3%, la démarche en vaut la peine (lire la marche à suivre ci-dessous). Et pour peu que son loyer ait été fixé à une époque où le taux était plus élevé, par exemple 4%, elle peut atteindre quelque 15%! «Faire une telle démarche est aussi un acte de solidarité, invite Carlo Sommaruga. Car elle contribue à induire une baisse générale des loyers».

Peu de demandes

L’incitation est utile, sachant qu’une infime minorité de locataires font une demande: «Seulement environ 1% de nos clients réagissent systématiquement au changement de taux pour demander une baisse, commente Anthony Collé, administrateur des agences Domicim, à Lausanne. J’ai l’impression que tout le monde est fatigué de ces démarches.» C’est vrai, mais le jeu en vaut la chandelle…

Marche à suivre

• Pour savoir si vous avez droit à une baisse de loyer, il faut comparer le taux hypothécaire qui était en vigueur quand votre loyer a été fixé avec le taux de référence actuel.
• Si votre loyer est toujours celui mentionné dans le contrat de bail, c’est simple. Vous devez prendre en compte le taux en vigueur au moment de la fixation du loyer et le comparer avec la nouvelle valeur de référence publiée le 1^er décembre (voir les tabelles de référence sur le site www.asloca.ch sous «infos pratiques»).
• Si votre loyer a bougé, il faut se référer à la dernière modification de loyer justifiée par l’évolution des taux hypothécaires.
• Le taux de référence est publié chaque trimestre par l’Office fédéral du logement (OFL). Voir la page d’accueil du site www.bwo.admin.ch sous la rubrique «taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail».
• Concrètement, le locataire doit écrire un courrier recommandé au bailleur pour demander une baisse pour la prochaine échéance de résiliation en invoquant la baisse des intérêts hypothécaires (voir notre modèle de lettre).
• Dès réception de la lettre du locataire, le bailleur a un délai de 30  jours pour répondre. Il peut s’opposer à une baisse en invoquant certains facteurs compensatoires, comme l’augmentation des charges d’exploitation de l’immeuble ou la hausse du coût de la vie dont il peut répercuter le 40%.
• Si vous n’êtes pas satisfait de la réponse, vous avez 30  jours pour adresser votre requête à la Commission ou à l’Autorité de conciliation, qui convoquera les parties en vue d’une tentative de conciliation. A ce stade – et même au début du processus  – il est vivement conseillé de s’adresser à l’ASLOCA, vu que le droit du bail est un domaine très technique.

Ouvrage de référence

«Le guide pratique du locataire», Odile Cavin, François Contini, Christophe Maillard, Luc Recordon, Florence Rouiller, Editions Plus S.à.r.l., 3^e édition oct. 2009, en vente en librairie et via www.bonasavoir.ch

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