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| Hans Frey s'est entretenu avec Gabi Hophan
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A quoi faut-il faire attention pour optimiser l'imposition du logement dont on est propriétaire?
Hans Frey, conseiller fiscal senior chez BDO SA. Avec ses 31 succursales en Suisse, cette société fiducaire est l'un des chefs de file dans notre pays en matière de révision des comptes et de conseil. |
Il va bientôt être temps de remplir la déclaration d'impôt. Hans Frey, de BDO SA, donne des conseils sur les aspects dont il faut tenir compte en tant que propriétaire d'un bien immobilier et sur les points qui vous permettent d'économiser de l'argent.
Quoi de neuf en 2011? A quoi faut-il songer en remplissant la déclaration d'impôts? De quelles exceptions, de quels cas spéciaux faut-il tenir compte? Et quels thèmes tiendront en haleine les propriétaires de biens immobiliers à l'avenir? BDO fournit des renseignements, ici et aux pages suivantes.
homegate.ch: Monsieur Frey, quels sont les changements depuis l'an dernier pour les propriétaires de biens immobiliers?
Une nouveauté est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2011. Elle se rapporte aux frais d'entretien déductibles. Tous les cantons - à l'exception de celui de Lucerne - connaissent la déduction à choix. En d'autres termes, les propriétaires de biens immobiliers peuvent choisir chaque année s'ils entendent faire valoir la déduction forfaitaire ou les frais effectifs d'entretien de leur bien dans leur déclaration d'impôts.
Au niveau de la Confédération, la pratique Dumont a été supprimée au 1er janvier 2010. Un délai transitoire de deux ans a été accordé aux cantons. Dans quels cantons, la pratique Dumont est-elle encore en vigueur?
La pratique Dumont est supprimée dans tous les cantons depuis le 1er janvier 2011, autant que je sache. Autrement dit, à partir de 2011, tous ceux qui achèteront une vieille maison dont l'entretien aura été négligé et la rénoveront pourront déduire de leur revenu imposable directement après l'acquisition du bien les travaux d'assainissement destinés à conserver au bien sa valeur. Cette règle vaut aussi pour les rénovations visant à économiser l'énergie (travaux d'assainissement de l'enveloppe du bâtiment, par exemple, pour éviter les déperditions d'énergie). Excepté les mesures bénéficiant de subventions de la collectivité.
A quelles modifications du droit fiscal faut-il s'attendre dans un avenir proche?
La suppression de la valeur locative du bien est assurément le thème politique le plus captivant. Les propriétaires de maisons de vacances en bénéficieront aussi. De plus, des modifications pourraient être apportées à l'impôt sur les gains immobiliers dans le cadre d'acquisitions de remplacement. Enfin, et ce point est loin d'être le moins important, les discussions pourraient à nouveau porter sur l'octroi d'avantages fiscaux à l'épargne-construction.
Des raisons suffisantes pour s'adresser à un conseiller fiscal?
On ne peut que recommander de se faire conseiller par un professionnel en cas d'achat ou de vente d'un bien immobilier ainsi qu'en cas de projets de transformation ou d'assainissement assez importants. Il est aussi judicieux de s'adresser à un spécialiste en cas de modification de la situation familiale, qu'il s'agisse d'un mariage, d'un divorce, d'une succession, du départ à la retraite, etc.
Valeur fiscale et valeur locative
La valeur fiscale et la valeur locative influent sur le montant de la fortune et du revenu. De plus, la valeur fiscale sert de base de calcul de la valeur locative dans de nombreux cantons. Hans Frey précise les points auxquels il est bon de prêter attention.
Qui fixe la valeur fiscale d'un bien en propriété et quelles sont les répercussions de ce chiffre?
La valeur fiscale est fixée par les autorités compétentes. Selon les cantons, celles-ci appliquent une formule ou procèdent à une estimation sur place. En règle générale, la valeur fiscale se situe entre 70 et 90 % de la valeur vénale du bien.
Que peut-on faire lorsque la valeur fiscale semble trop élevée?
Quand on n'est pas d'accord avec l'évaluation des autorités, on inscrit dans la déclaration d'impôts la valeur plus faible que l'on pense plus adéquate et on la justifie. Si les autorités fiscales la refusent, il est possible de faire opposition.
Conseil: en cas d'hésitation, il serait préférable de consulter un conseiller fiscal expérimenté avant de remplir la déclaration d'impôts. Celui-ci se rendra vite compte si des motifs de réduction (détérioration de l'environnement du bien ou de la vue, augmentation des immissions, etc.) ont été pris en considération.
Une baisse des revenus est-elle un motif de réduction de la valeur locative?
Quelques cantons prévoient la possibilité de réduire la valeur locative lorsque son montant est trop élevé par rapport au coût de la vie et au revenu à disposition. Il vaut la peine de procéder ici à une analyse soigneuse.
Que se passe-t-il lorsqu'un retraité n'utilise plus toutes les pièces de son logement: est-ce que cette situation se répercute sur la valeur locative?
Tel est le cas effectivement, dans certains cantons. Les autorités fiscales sont toutefois très restrictives sur ce point. Les pièces «non utilisées» doivent être vidées et il n'est pas permis non plus de les utiliser comme des débarras. De plus, aucune sous-occupation n'est tolérée, en règle générale, lorsqu'il s'agit de petites maisons ou de petits appartements. Si l'on souhaite faire valoir une sous-occupation, il est préférable de prendre contact avec les autorités fiscales.
Frais d'entretien et de rénovation
Quels coûts peut-on déduire dans la déclaration d'impôt? Et comment briser la progression à froid en différant les petites réparations et travaux de rénovation? Sur ce point aussi, Hans Frey connaît les réponses.
En ce qui concerne les frais d'entretien, il est possible de déduire un montant forfaitaire ou les coûts effectifs. Qu'est-ce qui est le mieux?
Depuis le 1er janvier 2011, les contribuables ont la possibilité - dans tous les cantons sauf dans celui de Lucerne - de choisir entre une déduction forfaitaire et la déduction des coûts d'entretien effectifs. Dans la mesure où l'on a le choix, il faut en tout cas déduire le montant le plus élevé. Le montant du forfait est indiqué dans la notice et il est possible de le faire valoir sans fournir de justificatif lorsqu'aucun frais d'entretien n'a été versé. Quand on veut déduire les frais d'entretien effectifs, il faut joindre des copies des factures correspondantes et des reçus attestant qu'elles ont été payées.
Quels coûts sont déductibles, en principe? Pourriez-vous citer des exemples?
En principe, on peut déduire les coûts des travaux effectués pour entretenir le logement en propriété et en vue de conserver sa valeur. Entrent dans cette catégorie:
- les réparations telles que les travaux de menuiserie, de ferblanterie, de sanitaire et de peinture,
- les investissements faits dans des mesures d'économie d'énergie
- les rénovations de façade, de toit, etc.,
- le remplacement des appareils encastrés tels que la machine à laver, le réfrigérateur, etc.
- l'élimination des eaux usées,
- l'entretien de la route,
- les primes d'assurance de choses, comme par exemple, l'assurance des bâtiments, l'assurance responsabilité civile des bâtiments
- les impôts sur les immeubles, etc.
Que faire lorsque l'on n'est pas certain que des frais soient déductibles?
Il est préférable de se renseigner auprès des autorités fiscales ou auprès d'un spécialiste (conseiller fiscal, par exemple ou conseiller bancaire).
Avec les appartements en propriété, les versements au fonds de rénovation sont-ils déductibles?
Oui, mais seulement si ces montants servent à financer les frais d'entretien des installations communes. Et seulement au moment où ils ont été versés et non lorsqu'ils seront effectivement utilisés pour les réparations.
Vaut-il la peine de différer des réparations et des rénovations destinés à conserver au bien sa valeur pour rompre la progression à froid?
Oui, mais seulement quand on peut choisir chaque année entre la déduction forfaitaire et la déduction des frais effectifs et que les frais effectifs sont supérieurs au forfait. Il peut alors être judicieux de différer les petits travaux et les rénovations pour que le montant effectif de ces dépenses soit plus élevé.
Que se passe-t-il avec les dépenses qui dépassent la valeur du bien immobilier?
Les investissements destinés à augmenter la valeur du bien qu'il n'est pas possible de faire valoir pour les impôts directs dans le cadre de la déclaration d'impôt annuelle sont pris en compte lors du calcul de l'impôt sur les gains immobiliers sous forme de déduction en cas d'éventuelle vente ultérieure. Il faut toutefois pouvoir présenter tous les justificatifs. Et donc les conserver précieusement durant de longues années.
Dettes et versements au pilier 3a
Quelles indications faut-il faire figurer dans l'état des dettes qui accompagne la déclaration d'impôt?
Par «dettes» on entend toutes les sommes dues ainsi que les intérêts. Ce terme englobe les hypothèques, les crédits de construction, les prêts octroyés par des connaissances, les achats effectués à tempérament et autres petits crédits. Dans le cadre de l'impôt fédéral direct, les découverts des cartes de crédit, factures en souffrance ou le cas échéant, les impayés d'impôt, les intérêts sur les crédits de construction ne sont pas déductibles dans tous les cantons. NE SONT PAS CONSIDÉRÉS COMME DES DETTES, les leasings et le loyer du logement ainsi que les amortissements (remboursement de montants dus).
Jusqu'à quel montant les intérêts sur dettes sont-ils déductibles?
Depuis 2001, la déduction des dettes privées est plafonnée. Pour ce qui est de l'impôt cantonal et fédéral, les intérêts sur dettes ne peuvent être déduits que jusqu'à concurrence des revenus imposables des biens meubles et immobiliers (valeur locative, produit des papiers-valeurs, etc.) plus 50 000 francs.
Jusqu'à quel montant les versements au pilier 3a sont-ils déductibles?
Il est permis aux salariés affiliés à une caisse de pensions d'effectuer des versements jusqu'à concurrence de 6 566 francs par an. Les personnes de condition indépendante et les salariés non affiliés à une caisse de pensions peuvent verser 20 % de leurs gains nets, ou de leur salaire net, mais 32 832 francs au plus.
Conseil: compte tenu des possibilités restreintes de prélever les fonds liés, on ne peut que recommander d'ouvrir plusieurs comptes de prévoyance. Surtout dans la perspective de l'échelonnement des paiements de l'avoir, le moment venu.
A propos des intérêts sur les crédits de construction: on peut choisir dans certains cantons si on veut les déduire du revenu ou si l'on préfère les déduire des coûts de placement lors de la vente. Qu'est-ce qui est préférable?
Il faut déterminer de cas en cas quelle est la meilleure solution, et si possible en faisant appel à un conseiller fiscal. Si, par exemple, en raison de gros travaux de rénovation, le revenu imposable avoisine 0 franc, je recommanderais de défalquer les intérêts du crédit de construction des coûts ultérieurs de placement. Ils seraient sinon perdus sur le plan fiscal car les particuliers ne peuvent pas reporter de perte sur l'année suivante.
Modifications apportées au droit fiscal
Actuellement, en matière de droit fiscal, diverses modifications de grande ampleur sont en discussion. Hans Frey présente les plus importantes.
Il est question depuis des années de supprimer la valeur locative. Où en est-on concrètement?
L'Association Suisse des Propriétaires Fonciers (APF) a remis l'ouvrage sur le métier avec une initiative intitulée «Sécurité du logement à la retraite» qu'elle a lancée en 2009. Elle vise à obtenir une suppression facultative de l'imposition de la valeur locative qui concernerait uniquement les bénéficiaires de rentes.
Le contre-projet élaboré par le Conseil fédéral prévoit de renoncer à l'imposition de la valeur locative pour tous les contribuables propriétaires de leurs logements et, en contrepartie, de supprimer, toutes les possibilités d'effectuer des déductions accordées jusqu'ici. Deux exceptions seraient prévues: une déduction des intérêts passifs pour une durée et pour un montant limités dans le cadre de l'acquisition du premier logement ainsi que la déduction des frais consentis pour des mesures de protection de l'environnement et d'économie d'énergie particulièrement efficaces.
La nouveauté la plus importante réside dans la limitation des intérêts passifs qui ne pourraient être déduits à l'avenir que dans la limite des revenus de la fortune imposable. Les autres éléments essentiels du contre-projet sont les suivants: pas de recettes supplémentaires pour la Confédération, pas de charge fiscale supérieure à la moyenne pour les classes moyennes, pas de mesures rendant l'acquisition d'un premir logement plus difficile par rapport à la situation actuelle. Les consultations politiques se poursuivront au Parlement en 2011.
La valeur locative serait-elle supprimée aussi pour les maisons de vacances?
Oui. Tous ceux qui possèdent un appartement ou une maison de vacances en Suisse pourraient bénéficier de la suppression de la valeur locative. Le Conseil fédéral laisse toutefois aux cantons la possibilité d'introduire un impôt d'affectation dépendant des coûts pour compenser, ne serait-ce que partiellement, la suppression des recettes provenant de l'imposition de la valeur locative des résidences secondaires.
Est-il exact que l'on songe à augmenter de manière substantielle le montant maximum des versements au troisième pilier qui bénéfice d'avantages fiscaux?
Oui. Le Conseil national a adopté une motion en ce sens. Le Conseil des Etats doit encore donner son approbation pour que l'intervention soit transmise. Il ne l'a pas encore fait.
La méthode de calcul de l'impôt sur les gains immobiliers en cas d'acquisition d'un bien de remplacement pourrait elle aussi être modifiée. De quoi s'agit-il?
A l'avenir, les personnes qui vendront la maison qu'elles utilisent elles-mêmes pour leurs propres besoins et qui en acquerront une autre seront imposées selon la méthode proportionnelle et non plus selon la méthode absolue dans le cadre de l'impôt sur les gains immobiliers. Il se pourrait même que la partie du gain immobilier qui, selon les circonstances, ne serait pas réinvestie dans une acquisition de remplacement bénéficie d'une imposition différée.
En 2010, le Conseil national a approuvé certte modification mais le Conseil des Etats a décidé en décembre de ne pas entrer en matière. Le projet a été renvoyé au Conseil national pour l'élimination des divergences.
Le thème de l'épargne-construction est lui aussi en suspens. Que veut cette initiative et que devient ce sujet?
Dans ce domaine, deux initiatives ont été déposées par l'intermédiaire de la Société suisse pour la promotion de l'épargne-logement (SGFB) et de l'APF. Toutes deux entendaient permettre une épargne-construction bénéficiant d'avantages fiscaux. Le montant maximum déductible prévu dans ces deux initiatives était toutefois différent. Le Conseil des Etats a décidé de recommander de ne pas adopter l'initiative de la SGFB et a renvoyé l'initiative de l'APF à la commission consultative. Celle-ci est maintenant chargée d'opposer cette initiative à un contre-projet indirect. Les consultations politiques sont en cours mais il faudra encore un peu de temps avant qu'il y ait une votation populaire.
Le 9 février 2011
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