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Lorsque valeur locative et intérêts passifs s'équilibrent, on ne paie pas d'impôt sur le revenu fictif. Et lorsque les impôts sur la dette sont plus élevés, le revenu imposable se trouve même diminué.

Il y a une chose qu'il ne faut pas oublier, cependant: les intérêts passifs doivent effectivement être payés. De plus, leur déductibilité est limitée. Des intérêts passifs supérieurs au montant fiscalement déductible n'ont de sens que si le revenu des actifs financés par le capital emprunté est en conséquence.

Echelonnement des travaux d'entretien

Si l'on veut choisir tous les ans entre montant forfaitaire et déduction des coûts effectifs, il est judicieux, selon les circonstances, de différer les petits travaux et de les faire effectuer la même année afin que la déduction des frais effectifs soit d'un montant plus élevé. Cette précaution n'a de sens que si les frais effectifs sont d'un montant supérieur à celui du forfait.

«Amortissement indirect» via le pilier 3a

Grâce à un accord particulier à conclure avec l'institut qui accorde le crédit, le montant qui est versé dans le cadre de l'amortissement indirect ne correspond pas à l'hypothèque mais à la prime servant à financer le pilier 3a dont le fisc autorise la déduction. Cet avoir est une garantie pour la banque hypothécaire et servira à amortir la dette hypothécaire au moment où le compte de prévoyance sera liquidé.

L'avantage réside en ce que, contrairement à l'amortissement direct, la prime de prévoyance peut être déduite du revenu. On profite alors non seulement de l'épargne de prévoyance mais aussi d'impôts moins élevés. Cette possibilité est particulièrement intéressante pour tous ceux qui, en raison de faibles revenus, ne peuvent guère constituer d'économies importantes parallèlement au paiement des amortissements de leur hypothèque.

Avances sur le capital du 2e pilier et du 3a

Les capitaux constitués dans le cadre du 2e pilier et du pilier 3a peuvent être versés tous les cinq ans sous forme d'avance pour financer l'acquisition d'un logement dont l'assuré sera propriétaire et qu'il utilisera lui-même. Ces avances peuvent également servir à amortir des hypothèques. L'avance est imposée une seule fois en tant que prestation sous forme de capital et, en règle générale, à un taux nettement inférieur au taux d'imposition du revenu qui a été appliqué lors de la déduction des cotisations au 2e pilier et au pilier 3a.

Prudence avec la révision de la LPP

La toute récente révision de la LPP a des répercussions ici en ce sens qu'il n'est pas possible - même pour l'acquisition du logement - de prélever sous forme de capital des prestations résultant du rachat durant les trois premières années qui suivent le rachat. Jusqu'à trois ans avant l'ouverture du droit à des prestations de vieillesse, il n'est possible d'effectuer des rachats volontaires qu'après remboursement intégral des avances demandées dans le cadre de l'encouragement à la propriété du logement. Une fois l'avance au titre d'encouragement à la propriété du logement remboursée, l'assuré a la possibilité de demander la restitution des impôts qui avaient été versés à l'époque.

Sous-utilisation

Lorsque les enfants quittent la maison de leurs parents ou en cas de décès de l'un des deux conjoints, si une ou plusieurs pièces du logement ne sont plus utilisées, il est possible de faire valoir le droit à une réduction de la valeur locative. Dans le domaine de l'impôt fédéral direct, cette sous-utilisation peut être déduite de la valeur locative. Cette règle vaut également dans les cantons ZH, UR, SZ, OW, NW, ZG, SH, BL et GR. Attention! L'Administation fédérale des contributions est très restrictive. Quelques cantons exigent même que les pièces soient absolument vides. De plus, la disproportion entre le nombre de pièces et le nombre d'utilisateurs doit être flagrante.

Impôts sur les gains immobiliers

Si vous avez l'intention de vendre le logement dont vous êtes propriétaire et d'en acheter un autre en Suisse dans un ou deux ans que vous habiterez vous-même, vous pouvez faire valoir qu'il s'agit d'un achat en remplacement. Les impôts sur les gains immobiliers que vous devez acquitter seront différés et ne devront être payés, le cas échéant, que lorsque le bien acheté en remplacement sera revendu.

Aucune raison de désespérer: en échelonnant les travaux d'entretien, le montant effectif de la déduction fiscale sera plus élevé si le montant total des frais effectifs est supérieur à la déduction forfaitaire (photo: epr/Biotech Energietechnik GmbH).